Pandemi membawa banyak efek kepada masyarakat. Salah satunya ekonomi melambat dan banyak kredit macet. Salah satunya cicilan kios di Tangerang Selatan (Tangsel). Bagaimana solusinya?

Hal ini menjadi pertanyaan pembaca detik's Advocate. Berikut pertanyaan lengkapnya yang dikirim ke email:[email protected] di-cc [email protected]:

Dear detik's Advocate

-

-

Perkenalkan saya Ibu Susi
Saya pernah membeli lapak pasar dengan cicilan berkala langsung ke developer

Perjanjiannya cicil April 2018-Maret 2022

Saat pertama kali pilih nomor lapak saya langsung tanda tangan surat pesanan waktu itu diadakan di salah satu hotel di Tangerang Selatan. Saya mulai cicil April 2018-Feb 2021, selama nyicil saya belum pernah tanda tangan PPJB.

Dikarenakan sales resign dari developer dan nomor telepon saya ganti, jadi developer hilang kontak dengan saya. Itulah sebabnya ppjb belum ditanda tangan.

Sampai akhirnya bulan November 2021 saya dikirimin PPJB ke rumah (setelah saya hubungi Bagian pengelola pasar) dan PPJBsaya tanda tangani Desember 2021.

Setelah Februasi 2021 saya terkendala pandemi dan tidak bisa melanjutkan cicilan saya. November 2022 saya coba menghubungi pihak developer lagi untuk melanjutkan cicilan saya. Namun pihak developer sudah menganggap unit lapak saya bukan milik saya lagi karena keterlambatan saya dalam membayar cicilan.

Pertanyaan saya :

1. Apakah PPJB itu cacat hukum? (PJB ditandatangani tidak di depan notaris)
2. Apakah saya bisa menuntut pengembalian dana saya yang selama ini sudah saya transfer?
3. Apakah developer termaksud wanprestasi (kondisi pasar sudah jadi tetapi developer ternyata tidak punya kuasa untuk menertibkan pedagang sekeliling, bisnis home di sekitar pasar malah dipakai jadi tempat berjualan sayur dan lain, adanya pasar dadakan setiap minggu di jalan raya, developer tidak bisa menertibkan karena preman lebih berkuasa)?

Terima kasih buat perhatiaannya.

Ibu Susi

Tangsel

Untuk menjawab masalah di atas, tim detik's Advocate meminta pendapat hukum dari Achmad Zulfikar Fauzi, SH Berikut jawaban lengkapnya:

Terimakasih atas pertanyaan yang saudara tanyakan pada redaktur Detik. Menjawab pertanyaan pertama saudara.

Apakah PPJB itu cacat hukum? (PPJB ditanda tangani tidak di depan notaris)

Berdasarkan Ketentuan Pasal 1 angka 10 dan angka 11 PP nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan sebagai berikut:

Angka 10

"Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.

Angka 11

"Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris."

PPJB menurut peraturan tersebut diindentifikasi merupakan perjanjian pendahuluan, yang bertujuan untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan, calon penjual (developer) akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli dan pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan oleh para pihak.

PPJB dibuat di hadapan Pejabat yang berwenang (PPAT dan /atau Notaris), karena Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dalam bentuk akta autentik akan memiliki nilai pembuktian yang sempurna, apabila ada yang cidera janji, tidak dapat lagi mengelak dari kewajiban yang sudah ditentukan. Tentu hal ini akan menjadi langkah preventif untuk mencegah apabila terjadi perselisihan antara penjual dan pembeli .

Dan serta merta tidak menjadikan suatu perjanjian cacat hukum adapun syarat sahnya suatu perjanjian diatur dalam pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi:

Untuk sahnya suatu perjanjian adalah sebagai berikut:
1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan diri;
2. kecakapan mereka yang membuat kontrak;
3. suatu hal tertentu;
4. suatu sebab yang halal.

Dan apabila syarat tersebut di atas tidak terpenuhi maka dapat mengakibatkan batal demi hukum atau dapat dibatalkan.

Lebih lanjut Untuk menjawab pertanyaan 2 dan 3 mengenai wanprestasi dan pengembalian dana lebih lanjut saudara dapat membaca klausula yang terdapat dalam perjanjian pengikatan saudara dengan developer sebab disana ada prasyarat bagaimana berakhirnya dan batalnya suatu perjanjian, dimana mengingat saudara sudah tidak membayar cicilan yang seharusnya menjadi kewajiban saudara. Saya lebih lanjut perlu menelaah isi perjanjiannya terlebih dahulu.

Demikian semoga bermanfaat.
Atas perhatiannya saya ucapkan terima kasih

Salam
Achmad Zulfikar Fauzi, SH
Advokat Freelance di Rachmat S. Negoro dan Rekan

Tentang detik's Advocate

detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh para pakar di bidangnya.

Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), hukum internasional, hukum waris, hukum pajak, perlindungan konsumen dan lain-lain.

Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.

Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email: [email protected] dan di-cc ke-email: [email protected]

Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.